不動産投資用中古マンションを選ぶときに、必ずチェックしたいのが築年数です。築年数が異なれば、物件の特徴も異なります。このページでは、築年数別のメリット・デメリット、不動産投資用中古マンションに最適な築年数について解説しています。物件を選ぶ前に確認しておきましょう。
Contents
築年数別の投資用中古物件のメリット・デメリット
不動産投資用中古マンションの特徴は、築年数で異なります。具体的には、以下の築年数で特徴は異なるといえるでしょう。
・築10年未満の物件
・築10年以上30年未満の物件
・築30年以上の物件
※あくまでも目安です。構造などにより物件の状態・特徴は異なります。
それぞれ、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
築10年未満の物件の特徴
h4「メリット」
築10年未満の物件は築浅物件といえます。主なメリットは以下の通りです。
・新築より割安な価格で購入できる
・規模の大きなリフォームを必要としない物件が多い
・耐用年数の残りが長いため節税効果も高い
・耐用年数残りが長い（担保価値が高い）ため融資を受けやすい
新築に近い状態の物件を、割安な価格で購入できる点がメリットといえるでしょう。
h4「デメリット」
築10年未満の物件には以下のデメリットがあります。
・築10年以上の物件に比べると割高な物件が多い
・将来的な家賃の値下げが予想される
・価格の下落幅が大きい
購入価格が高いうえ価格の下落幅も大きいため、出口戦略を描きづらい点がデメリットといえるでしょう。将来的な家賃の値下げが予想される点にも注意が必要です。
築10年以上30年未満の物件の特徴
h4「メリット」
築10年以上30年未満の物件は、一般的な中古物件といえます。主なメリットは以下の通りです。
・価値の下落幅が小さくなる
・過去の実績をもとに購入を検討できる
・安定した収入を得やすい
・物件によっては節税効果も期待できる
中古マンションにおける価格の下落率は、築21年を超えたあたりから緩やかになるといわれています。出口戦略を描きやすい点は、メリットといえるでしょう。また、過去の実績を確認して購入を検討できる点も魅力です。
h4「デメリット」
築10年以上30年未満の物件には以下のデメリットがあります。
・リフォームを必要とする物件が多い
・物件によっては大規模な修繕を行うことがある
多少の古さを感じさせる築年数なので、物件によってはリフォームを必要とします。購入前に建物の状態を確認しておくほうがよいでしょう。
築30年以上の物件の特徴
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築30年以上の物件は築古物件といえます。主なメリットは以下の通りです。
・安価で購入できる物件が多い
・不動産価値はほぼ横ばいとなる
・固定資産税が安い
・駅チカなどの物件を見つけやすい
最大の魅力は安価で購入しやすい点です。古くから建っているため、駅チカなど、条件が良い物件を見つけやすい点も魅力です。
h4「デメリット」
築30年以上の物件には以下のデメリットがあります。
・リフォームやリノベーションを必要とする物件が多い
・担保価値が低いため不動産投資ローンを組みづらい
・新耐震基準を満たしていない物件がある
不動産投資ローンを組みづらい点には注意が必要です。安価で購入できるとしても、借入条件が厳しくなることなどがあります。
不動産投資に最適な中古マンションの築年数は？
不動産投資用中古マンションの最適な築年数はどれくらいなのでしょうか。
築10年以上30年未満がおすすめ
一般的に不動産投資用中古マンションに向いていると考えられているのは、築10年以上30年未満の物件です。特に、築20年以上30年未満の物件は購入しやすいといわれています。築20年を超えた物件は価格の下落幅が小さくなるため、出口戦略を描きやすいからです。入居率などによっては、購入価格に近い金額で売却することもできます。
また、築10年以上30年未満の物件には、家賃も安定しているという特徴があります。計画通りに管理・運営しやすいといえるでしょう。
ただし、大規模修繕には注意が必要です。多くのマンションは、15年に1回くらいのペースで大規模修繕を行います。資金が不足していると、一時金を徴収されるかもしれません。この点が心配であれば、大規模修繕を終えた中古マンションを選ぶとよいでしょう。
築年数を考えて不動産投資用中古マンションを選ぶ
不動産投資用中古マンションの特徴は、築年数で異なります。築10年未満の物件は、新築に近い状態ですが価格の下落幅が大きいため、出口戦略を描きづらいといえます。築30年以上の物件は、安価ですが不動産投資ローンを組みづらい特徴があります。最も購入しやすいと考えられるのは、築10年以上30年未満の物件です。家賃が安定しているうえ、価格の下落率も小さくなるとされています。以上を参考に、不動産投資用中古マンションを探してみてはいかがでしょうか。
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