不動産投資・運用においては、「一定の入居者を確保しておけば安心」というわけではありません。仮に、投資物件の管理体制が不十分だった場合、各種クレームの増加や収益ダウンを招いてしまう危険性があるからです。
そのため、一定の入居者を確保した後、「どのように投資物件を管理してゆくのか？」といったポイントを入念に計画しておくことが重要になってきます。
ここでは、不動産投資における賃貸管理方法の種類や自主管理と委託管理にまつわるメリット・デメリットについて解説します。
不動産投資での賃貸管理方法の種類
不動産投資における賃貸管理方法には、「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3種類が存在します。また、3つの賃貸管理方法には、異なった特徴やサービス内容の相違ポイントなどが数多く含まれます。
3つの賃貸管理方法における具体的な特徴やサービス内容については以下のとおりです。
■自主管理
特徴 ：自主管理とは、すべての賃貸管理業務を個人にて実施する方法。
管理費用 ：なし
入居者への対応 ：オーナー
建物修繕 ：オーナー
お金の管理 ：オーナー
■委託管理
特徴 ： 委託管理とは、オーナー自身の都合に合わせたうえで、委託業務の各種内容を選択する方法。不動産管理業者によっては、いくつかのサービスプランが用意されており、料金に応じて管理内容を選択することが可能。
管理費用 ：家賃収入の5％程度
入居者への対応：管理業者
建物修繕 ：管理業者
お金の管理 ：管理業者
■サブリース
特徴 ： サブリースとは、不動産管理業者に対して投資物件を丸ごと貸すという方法。借主である不動産管理業者から家賃を回収する。また、「空室状態であっても家賃が発生する」いわゆる家賃保証といったサービスを利用できるケースもある。
管理費用 ：家賃収入の10％～20％
入居者への対応：管理業者
建物修繕 ：管理業者
お金の管理 ：管理業者
ただし、不動産管理におけるサブリース契約には、十分に注意を払っておく必要性があります。なぜなら、サブリース契約にともなうトラブルの発生件数が後を絶たないからです。サブリース契約には、以下のようなトラブル事例やリスクが存在します。
■解約したくても解約できない
■家賃の値下げを要求される
不動産管理においてサブリース契約を選択する際は、あらかじめサブリース契約のトラブル事例や各種リスクの内容などを入念にチェックしておきましょう。
自主管理におけるメリット・デメリット
不動産投資にともなう自主管理には、さまざまな種類のメリット・デメリットが含まれています。自主管理における具体的なメリット・デメリットについては以下のとおりです。
■自主管理のメリット
・管理費用が安い
・入居者とのコミュニケーションが取りやすい
・不動産管理にともなう業者を自由に選ぶことが可能
■自主管理のデメリット
・クレーム対応や各種管理業務に追われる
・自主的に修繕や清掃を行う必要性がある
・気軽に相談できる人がいない
自主管理には、「自分自身で投資物件を管理できる」といったメリットがある反面、「すべての管理業務を個人にて負担しなければならない」などのデメリットも存在します。
そのため、不動産投資における自主管理は、「自分の好きなように投資物件を管理したい」などの考えを持っている人におすすめできる管理方法だといえます。
委託管理におけるメリット・デメリット
不動産投資にともなう委託管理には、自主管理と同様に、さまざまな種類のメリット・デメリットが存在します。委託管理における具体的なメリット・デメリットについては以下のとおりです。
■委託管理のメリット
・管理業務に費やす手間を省ける
・不動産管理のノウハウを学びながら運営できる
・遠方の不動産でも所有できる
■委託管理のデメリット
・管理費用の負担が必要になってくる
・物件状況が分かりにくい
・委託先業者の選定が必要
不動産投資にともなう管理方法を選定する際は、あらかじめ各種管理方法の概要や特徴、メリット・デメリットなどについて入念にリサーチしておくことを意識しましょう。
不動産投資の管理方法は慎重かつ丁寧な選定が大切
不動産投資における管理方法には、大きく分けて「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3種類に分類することが可能です。また、3つの管理方法には、それぞれ特徴やサービス内容、メリット・デメリットなどのポイントが大きく異なる傾向にあります。
不動産運用における徹底した賃貸管理は、不動産投資を成功へと導くための重要な要素のひとつでもあります。そのため、不動産投資にともなう管理方法を選ぶ際は、慎重かつ丁寧な選定が大切になってくるといえます。
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