不動産投資の対象に中古物件を選ぶ方の中には、「ローンを組めるかどうか心配」と感じる方がいるようです。ローンを組めないと購入できる物件の選択肢が限られるため、当然の考えといえるかもしれません。結論から述べると、中古物件であってもローンを組むことは可能です。ただし、いくつかの点に注意が必要です。中古物件とローンについて解説するので参考にしてください。
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中古物件の不動産投資ローンの審査は厳しい？
中古物件であっても、不動産投資ローンを組むことは可能です。ただし、新築物件に比べると、審査は厳しくなる傾向があります。なぜ厳しくなるのでしょうか。
収益性が落ちる
築古物件は設備などが古いため、同じ家賃だと競合の築浅物件に勝つことが難しくなります。そこで検討される対策が、家賃の値下げです。家賃を値下げすると入居率は向上しますが、収益性は落ちます。したがって、不動産投資ローンの審査は厳しくなるのです。
担保価値が低い
築古の中古物件は、担保価値が低いため審査が厳しくなります。担保価値は、建物の耐用年数に大きく影響されます。構造別の耐用年数は以下の通りです。
・木造・・・22年
・軽量鉄骨プレハブ造・・・19年または27年
・重量鉄骨造・・・34年
・鉄筋コンクリート造・・・47年
例えば、築25年の木造中古物件は耐用年数を超えているため、担保価値が低くなります。まだまだ住める状態でも、審査は厳しくなる可能性があります。
中古物件選びのポイント
不動産投資ローンの利用を検討している場合、どのような中古物件を選べばよいのでしょうか。中古物件選びのポイントを紹介します。
競争力のある物件
中古物件の審査で問題になるのが収益性です。逆にいうと、中古物件であっても収益性が高ければ審査に通りやすくなります。収益性の目安として挙げられるのが、競合物件に対する競争力です。駅チカ物件などは入居者を安定して集められるため、競争力が高いと考えられます。客観的に競争力を示せる物件であれば、中古物件であっても審査に通りやすいはずです。
競争力を生み出せる物件
現在は競争力のない中古物件であっても、リフォームやリノベーションなどで競争力を生みだせれば審査に通る可能性は高くなります。ただし、リフォームやリノベーションを行う場合、利回りは悪くなります。事前に計画を立ててから購入することが重要です。
築浅物件
審査では担保価値も問題になります。耐用年数が十分に残っている築浅物件であれば、担保価値は問題になりづらいと考えられます。あるいは、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造の物件も、担保価値は問題になりづらいといえます。以上を参考に、物件を選ぶとよいでしょう。
中古マンションの不動産投資でローンを組む際の注意点
最後に、不動産投資でローンを組むときに注意したいポイントを紹介します。
金利の上昇
不動産投資ローンを利用する場合、将来の金利上昇に注意が必要です。変動金利を選ぶと、金利上昇により返済総額はアップします。急激な上昇は見込みづらいとされていますが、念のため注意したいポイントです。
分散投資を検討
不動産投資で注意したいのが、1つの物件にすべてをかけることです。入居者が見つからないと、収益を得られなくなります。安定した収益を得るコツとされているのが、複数の物件に投資する分散投資です。不動産投資ローンを組むのであれば、思い切って分散投資を検討するとよいかもしれません。所有する不動産を担保に融資を受ける不動産担保ローンであれば、分散投資が可能になることがあります。
不動産投資ローンで中古物件を購入するときは物件選びに注意
新築物件に比べると、中古物件は審査が厳しくなると考えられています。収益性が落ちるうえ、担保価値も低くなるからです。審査が心配な方は、物件選びに注意しましょう。基本的には、駅チカ物件などの収益性が落ちづらい物件、築浅物件などの担保価値が高い物件は、中古物件であっても審査に通りやすいと考えられています。不動産投資ローンの利用を検討しているときは、物件選びから注意が必要です。
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