「不動産投資には節税効果がある」と聞いて、興味を抱いていませんか。家賃収入を得つつ節税できるのであれば、検討したいと考える方が多いはずです。このページでは、不動産投資と節税の関係について詳しく解説しています。以下の情報を参考にすれば、どのような効果を期待できるかわかるはずです。不動産投資を始める前に確認しておきましょう。
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不動産投資に節税効果はあるのか
結論から述べると、不動産投資には節税効果があります。ただし、すべての方が同じように節税効果を実感できるわけではありません。節税効果を実感しやすいとされているのが、給与所得が多いサラリーマンです。
不動産投資により節税できるのは、主に所得税と住民税です。具体的には、実際の支出を伴わない減価償却費で赤字を作り、給与所得を圧縮することでこれらの税金を節税（損益通算）できます。減価償却とは、長期間使用できるものを購入したときに、その年に全額を経費計上せず、複数年にわけて経費計上する考え方です。不動産投資では、建物費用などが該当します。例えば、建物価格3,000万円、減価償却期間5年の投資用物件を購入した場合、5年にわたり600万円を費用として計上できます。そのため所得を抑えられるので、所得税・住民税の節税を期待できるのです。
ちなみに、不動産投資には相続税を節税する効果も期待できます。不動産の評価は、現金よりも基本的に低くなるからです。
不動産投資で節税を考える際に押さえておきたいポイント
節税を視野に入れつつ不動産投資を始めるときは、以下の点に注意が必要です。
節税だけを目的にしない
節税さえできればよいと考えて投資用物件を購入すると、入居者を集められず赤字になってしまう恐れがあります。節税目的で投資用物件を購入するときも、賃貸需要は調べておきましょう。
赤字が続くと融資を受けづらくなる
減価償却前の利益が赤字だと、銀行から融資を受けづらくなります。融資を受けられないと、大規模修繕を行えず投資用物件の競争力がさらに低下してしまうことも考えられます。節税目的でも、投資用物件は慎重に選ばなければなりません。
中古物件は高い節税効果が期待できる？
節税目的で投資用物件を購入する場合、新築物件よりも中古物件がおすすめです。新築物件は減価償却期間（＝法定耐用年数）が長いため、1年間に計上できる減価償却費が少なくなってしまうからです。建物の構造別法定耐用年数は以下の通りです。
・鉄筋コンクリート造：47年
・重量鉄骨造：34年
・軽量鉄骨造プレハブ：27年
・木造：22年
中古物件の耐用年数は以下の計算式で求められます。
・法定耐用年数が切れていない中古物件の耐用年数：（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％
・法定耐用年数が切れている中古物件の耐用年数：法定耐用年数×20％
同じ構造、同じ建物価格であれば、中古物件の方がより大きな減価償却費になります。
それぞれの建物の減価償却費を求める計算式は以下の通りです。
・減価償却費＝所得価額×定額法償却率
例えば、新築鉄筋コンクリート造の投資用物件を5,000万円で購入した場合と中古鉄筋コンクリート造（築25年）の投資用物件を5,000万円で購入した場合の減価償却費は以下のようになります。
新築投資用物件：5,000万円×2.2%＝110万円
中古投資用物件：5,000万円×3.3％＝165万円
※中古投資用物件の耐用年数：（47－20）＋20×0.2＝31年
※定額法償却率は減価償却資産の償却率表を参照
節税を視野に入れる場合、新築物件よりも中古物件がおすすめです。
不動産投資は節税につながる可能性があります
給与所得が多い方は、不動産投資の減価償却費を活用して、節税できる可能性があります。ただし、物件選びは慎重に行わなければなりません。競争力のない物件を選ぶと、赤字が続く恐れがあります。また、新築物件を選ぶと、思うように節税できないこともあります。専門家に相談したうえで、不動産投資を検討するとよいでしょう。
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