不動産投資物件の中には、再建築不可物件と呼ばれるものがあります。再建築不可物件の特徴は、その他の物件と大きく異なるため、内容をよく理解してから検討を進める必要があります。このページでは、再建築不可物件の概要と購入にあたり注意したいポイント、購入を検討したい再建築不可物件の特徴などを解説しています。魅力を感じている方は、確認しておきましょう。
Contents
再建築不可物件とは何か
再建築不可物件とは、現在ある建物を解体して新しい建物を建築できない物件です。建築基準法が定める接道義務を満たしていないため、新しい建物を建築できません。接道義務は、都市計画区域内、準都市計画区域内にある住宅などの建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとするルールです。2m未満の間口で道路に接する敷地や道路に接していない敷地は、現在建物が建っていたとしても新しい建物を建築できないため、再建築不可物件になります。
不動産投資で再建築不可物件を購入する場合の注意点
再建築不可物件の魅力は、再建築可の物件に比べると価格が安いことです。条件の良い投資物件に思えますが、注意点がないわけではありません。再建築不可物件の購入を検討するときは、以下の点に注意が必要です。
築年数と建物の状態
再建築不可物件は、基本的に築年数がかなり経過しています。したがって、状態の悪い物件が少なくありません。不動産投資で購入する場合は、リフォーム費用を含めて検討する必要があります。
リフォームが必要な集合住宅
再建築不可物件の集合住宅は、リフォームできないケースがあります。特殊建築物に該当するため、大規模な修繕などを行う場合は建築確認申請が必要になるからです。リフォームの必要性などを見極めて検討することをおすすめします。
奥まった場所にある物件
奥まった場所にある物件は、火災などのトラブルにも注意しましょう。消防車などの緊急車両が、建物の前まで進入できないからです。建築基準法に接道義務が設けられている主な理由も、道路が狭いと緊急車両が進入できないからとされています。リスクを理解して、検討する必要があります。
投資を検討しても良い再建築不可物件の特徴とは
再建築不可物件の中には、不動産投資を検討してよいものもあります。不動産投資に適している物件の特徴は以下の通りです。
セットバックで再建築可になる
幅員4m未満で一定の条件を満たす道路（2項道路）に接している再建築不可物件は、道路両側の敷地でセットバックを行うことにより再建築可になります。セットバックとは、道路の中心線から2mのラインまで敷地を後退させて幅員4mの道路にすることです。
周辺の土地を購入・借入できる
周辺の土地を購入、あるいは借り入れできる再建築不可物件も不動産投資を検討できます。土地の購入、借り入れで接道義務を満たせば、再建築可になるからです。資産価値もアップするケースが多いため、周辺の土地を購入などできる再建築不可物件は狙い目といえるかもしれません。
再建築不可物件の不動産投資は要注意
既存の建物を壊すと、新しい建物を建築できない物件を再建築不可物件といいます。制約が多いため、基本的にはおすすめできません。しかし、要件を満たすことで再建築可になる物件もあります。価格などに魅力を感じる方は、不動産業者に相談するとよいでしょう。
